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房企面临空前压力 北京楼市触底在即

 

房市新政出台尚未满月,时间已逼近岁末年关,房企面临更大的财务支出与业绩压力。此前许多人还笃定北京高端住宅将因“稀缺性”逆市而动,如今却不可避免地受到了大盘下行的冲击。楼市触底在即,如何把握最佳购房时机,成为观望人群最现实的问题。

“富力城A区的房子,单价15000元,房东甩卖,有没有兴趣了解一下?”

11月6日晚,北京东三环边一条中介门店扎堆的街道上,一位美联经纪人不厌其烦地对每一位路人重复说道。这样的低价在一个月之前是无法想像的。但如今,他手上甚至有一套三环边的时间国际小区的房子,单价跌到了12000元。

“原本价格坚挺的CBD板块短期内出现房价急跌,可见北京楼市即将触底的信号已经非常明显。”11月7日,王晨开始在MSN上鼓励朋友“逢低购房”。作为北京戴德梁行策略发展顾问部董事,他甚至在考虑自己的置业计划了。

“我现在比较乐观,因为我已经看到了底在哪里。看不到底才是最恐怖的。”王晨接着对他的客户说道。

纸面上的数据在继续支撑着王晨的观点。他电脑边放着公司对北京楼市第三季度的调研报告,高端住宅的租售价格增长开始放缓。另一家国际房地产顾问公司——仲量联行的报告显示,第三季度北京高档住宅均价环比下降5.5%——这是近2年来首次出现的下挫曲线。而这些数据还仅仅是针对市场报价的统计。

未来半年低位运行

“Obama Begins Building Team。”11月6日,老张的电脑屏幕上赫然显示着华尔街日报网站上的大字标题。作为北京某地产公司的副总经理,他现在更为关心大洋彼岸的政治动向。

“新总统会制定新的经济计划,特别是与中国的贸易方面,将成为我制定明年营销方案的参考依据。”老张说。今年6月,他为公司在朝阳区的某公寓项目制定了一份更为保守的营销计划,但9月份华尔街的一系列震荡完全打乱了计划的节奏。

在过去十年里,从来没有哪天像现在这样谈楼市必谈宏观经济。在许多业内论坛上,“懂地产不一定懂宏观经济,懂宏观经济不一定懂地产”甚至成为口水战中辩驳的论据之一。

老张的朋友,北京联达四方总经理杨少锋便是一位“着眼宏观”的地产人。他告诫老张,当前楼市已经不是简单地稳定市场信心的问题,而是身处我国整体经济甚至全球经济进入下行通道的大环境里。“我就不信房地产市场可以独善其身,跑赢大市。”

当然,也有因为看宏观基本面而乐观起来的,至少王晨就是这样。在他看来,当前房市新政更加印证了房地产市场与我国宏观经济的“亲密关系”。“农村市场短期内难以启动,如果国家要在未来2年保持经济增长,就必然会加大基础设施投资这一块。城市化的进程不减慢,房地产价值不会跌到哪里去。”

而近期传出的北京经济刺激方案佐证着王晨的“基本面”。据媒体报道,为保证今年GDP增速不低于10%,北京将提速新一轮大规模基础设施建设,其中今年9月后启动的顺义、通州、亦庄三大新城建设预计投资近2000亿元。

“我们相信政府可以利用财政扩张维持宏观经济增长,但问题是,即便保守假设还需要半年时间,那么是不是所有开发商都能撑到那个时候?”在杨少锋看来,北京楼市见底已经是势不可挡,未来半年将持续在低位运行直到整体经济的回暖。

新政力度仍嫌不够

利好的消息当然也有。至少,新政的出台给了“救市论”更多的憧憬空间。

11月4日,新政正式实施的第一个工作日,北京市房地产交易管理网显示,该日住宅期房签约总量为817套,环比上涨52%。

“繁荣的只是表面。如果扣除其中保障性住房622套,实际上商品房销售量并没有增加。”北京中原总经理李文杰表示:“楼市的观望气氛实际并未改变,购房者关注的仍是自己的资产是否会因为价格下跌而缩水。”

事实上,由于新政中如“改善型住房”等条款尚未明晰,某种程度上反而加剧了当前的观望氛围。在国贸写字楼里上班的赵伟表示:“以前是只等房价下跌,现在是既等价跌又等优惠政策,越来越捉摸不透政策出台的套路了。”

新政出台前,赵伟报名参加了深圳万人购房团发起人邹涛进京成立的北京团购平台。在他看来,一套100万元的房子即便减免契税也才省出1万元,“根本不如每平方米降个千把块钱来得痛快”。

“北京团购的报名人数并没有因为新政的出台而增加。”邹涛说。显然,这个直指中低价位购房需求的团购平台,对新政的效应更具检验力。对于那些高价位的购房需求而言,税费减免的吸引力更加有限。

“北京的购房者对于房价下跌的预期早已形成,即便降低了税费和利率,市场房价与人们的期望值仍然存在较大差距。”北京世邦魏理仕住宅项目营销部副董事高峰说。

在开发商看来,新政显然还不够“解渴”。10月31日,在由阳光100举办的中国新兴城市发展与房地产(东营)高峰论坛上,与会开发商普遍认为:“中国房地产市场若要走出危机,还需要更多的政策支持。”

而自称“社会公益活动家”邹涛显然有着不同的意见。他认为,目前最关键的是把房价一步降到位,其他措施都无法刺激交易量。“政府该做的都已经做了,轮到开发商做出实质性表现了。”

但开发商并不是公益活动家,他们仍需要为企业的发展寻找更好的出路。

“底”究竟在哪里?

不仅是开发商缺钱,购房者同样缺钱。这对刘洋来说感同身受。

刘洋是我爱我家房地产经纪有限公司区总监,他至今还清楚地记得2005年年中,一位山西煤老板以总价240万元买下了碧水云天一套200平方米的房子,“他的大奔后备箱里全是现金”。

然而今年,出手阔绰的煤、矿老板少了很多。看新闻刘洋才知道,政府又在严查小煤窑,能源业也不景气。“楼市几乎是对宏观环境最敏感的市场。”

“如果说8月份我们讨论的是如何恢复市场信心,那么现在要担心的是市场上到底还有多少购买力。”杨少锋说。作为福建人,多年来他身边一直有批同乡随他入京“淘”房。这些人或是海运公司老板,或是出口贸易商,如今却很少北上。流传的说法是,他们正“窝在家里补棉袄过冬”。

“出口贸易的萎缩,导致这些人的主业都在亏损,甚至在忙着偿还拆解的民间贷款。”杨少锋认为,“刚性需求”往往是购买力相对不足的购房者,但这批人目前只会选择继续观望;而那些强劲的购买力,却是近年来活跃于股市的投资客和民企老板,这一年中他们“受伤”最重。

“还有更糟糕的情况吗?”如今,老张每次见到杨少锋都会这样问。而近期几乎所有站出来说话的主流经济学家,都认为未来中国的宏观经济会继续下行。老张知道,这意味着每个人的财富都可能继续缩水。

不过确实有人相信,当前正是重新投资置业的好时机。王晨劝告一位曾经“重仓”中国铝业的朋友:如果大家的资产价格都在缩水,那么就要考虑怎么缩水少一点,“至少房子要比K线图有安全感吧”。

“大家都在熬,总觉得撑过这段时间就是春天,但冬天有多长谁也说不好。”如今老张给楼盘定价的规则是:砍掉软成本,“但如果触及硬成本谁都不敢轻举妄动”。“相当于过去你做楼盘更用心,比别人多熬了10个夜,现在这些夜都白熬了。”

老张也在期待市场回暖反弹的一天,但他明白前提是先要“触底”。事实上,对于那些仍然持有资金的置业者而言,谁说现在不是抄底的好时机呢?

那么,底在哪里?

“房价回调到2007年年初就是底。”王晨说。他亦承认2007年是非常态的一年,价格的回调是市场的必然。但是,如果房价跌回2006年甚至以前,必然会威胁到更多的实体经济和金融机构,“政府不会放任不理”。

“购买力和需求永远是相对的,只要价格降到了一定程度。”贾海兵作为邹涛在北京的首席联络官,近期收到开发商传来的资料越来越多,仅是11月6日他便应邀到8个楼盘看房。“现在比的就是谁更有耐力。”贾说。

http://finance.qq.com/a/20081109/000102.htm

 

发布时间:2008/11/9 11:50:00

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