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2018年樓市坐“過山車”,調控要松綁?

 

全國性的買房熱風刮了三年多,終于在2018年下半年戛然而止。因爲不滿房價下跌,一些地方老業主們砸爛了房企的售樓處。

“2018年,樓市就像過山車,買房更像一場賭博。”有人如此調侃。

上半年冰火兩重天

2018年5月7日,杭州旭輝寶龍東湖城開盤選房。雖然位置遠在西湖繁華區以東40公裏以外,卻仍然吸引了近3000人報名,16個人搶一套房,中簽率只有6%。

一位98歲的老奶奶擠在人群中,她成功通過搖號選購了一套89平米的新房。

吃透政策發動全家買房的現象並不少見,就像恩愛夫妻離婚買房一樣。由于限價政策,一些城市的新房比周邊二手房還要便宜,這種誘惑讓人堅信買到就是賺到。

2018年上半年,杭州、西安、成都、長沙等多城出現搖號買房中簽率低于10%的現象,買到一套新房的概率跟人口大省河南和山東的一本錄取率差不多。

甚至有人猜想,“萬人搖號”的時代是不是真的要來了。

不過,放眼全國,那段時間的樓市就像夏天的天氣,旱的地方旱死,澇的地方澇死。

二三四線城市的購房者們依舊沈浸在買房必漲的憧憬中,而一線城市早已夢醒,周邊樓市甚至開始走向蕭條。

2018年3月,何裕和妻子攥著雙方父母給的首付,花320萬在北京六環邊上買了一套80平米的小兩居。

兩年前,何裕看上了同小區同戶型同面積的一套房子,報價只要200萬,卻因爲業主坐地起價漲了10萬,小兩口賭氣沒買,誰想到房價從此插上翅膀絕塵而去。

後來,2017年3月17日,北京號稱“史上最嚴”的樓市調控新政讓這個小區的兩居室最高曆史成交價定格在了390萬,又慢慢跌回320萬。

何裕不確定自己這算是賺了70萬,還是賠了120萬?他唯一確定的是,房價如同過山車,原本想買套自住房安穩度日,卻像是參加了一場冒險的賭博。

回頭看看,北京好在還有逐漸清醒的時間,環京樓市則是從一個美夢直接墜入了另一場噩夢。

比如緊鄰北京的燕郊,2017年3月、4月、6月相繼出台的一系列限購政策把燕郊樓市打入冰窟。燕郊天洋城一室一廳西北朝向的房子,2017年3月鏈家成交價曾達到3.1萬/平米,2018年9月只有1.5萬/平米,跌幅達到50%。

下半年樓市“分水嶺”

房價下跌如山倒,想當年漲起來的時候又像野馬撒歡,調控政策的缰繩拉都拉不住。

自從2016年9月30日北京發布這一輪的收緊樓市調控政策以來,全國範圍的樓市調控就沒有停過,在2018年更是達到頂點。

中國社科院報告顯示,2018年以來,房地産調控政策不斷加碼,全國房地産調控次數已經高達405次,比2017年同期上漲近80%。幾乎每天都有一項措施出台,刷新了曆史紀錄。

調控的花樣也越來越多,從限購、限價、限貸、限售到限離婚、限新落戶、限公司、限未成年,再到租售同權、購租並舉,意圖遏制一切炒房的苗頭。

終于,轉折點在2018年7月的最後一天降臨。

這一天,中央政治局會議發出明確的調控信號:堅決遏制房價上漲。

敏銳的人立即發現,新的提法與2017年3月政府工作報告中提出的“遏制房價過快上漲”相比,少了“過快”兩個字。如果說“過快”的表述還有相當大的彈性操作空間,那麽新的表述就不再留有任何余地,不能漲就是不能漲。

暖風戛然而止,房價終于跌了!

貝殼研究院的數據顯示,100城月度挂牌價環比下跌城市個數,2018年3月至5月都是每月19個,6月25個,7月19個,而8月則驟增到47個。

越來越多的樓盤加入降價行列。9月,恒大首先進行全國性的促銷打折,住宅8.9折、商鋪6折起;泰禾某地項目給出較大優惠,若購房人全款購房,房價給予7折優惠;陽光城則開啓“千億攻勢”特惠購房季,根據區域的不同制定不同的降價策略。

只是,意想不到的事情發生了。

一度堅信鋼筋水泥澆築的磚頭才是應對通脹最好的工具。購房者們受不了房價下跌,憤怒地把手裏的磚頭砸向了開發商。

2018年10月,江西上饒碧桂園的一個售樓處被砸,原因是開發商降價,從1萬/平米降到7000元/平米,引發大量老業主維權。

有業主按揭沒辦下來就虧掉二三十萬,有業主買了5套房,情緒激動。他們高喊著“退房”,到售樓處扔雞蛋,沖撞售樓部大門,與保安發生肢體沖突。有人維權過程中被拖拽十米遠、甚至被踩傷進了醫院。

杭州、合肥等地也出現了業主因爲房子降價圍攻售樓處的現象。

有人調侃,2016年國慶,很多人出去玩了一趟回來發現,不僅買不起房了,連買房資格都沒了。今年國慶,很多人出去玩了一趟回來發現,不僅房源多了,很多售樓處都被砸了。

開發商艱難過冬

開發商也不能全怪買房的人翻臉,畢竟人們撒向樓市的鈔票成就了一大批房企。

這兩年行情大好,大大小小的房企摩拳擦掌,都學會了先定一個小目標,大的房企朝著一萬億銷售額狂奔,角落裏的小房企們也大膽地喊出了一千億的目標。

要知道2017年的前三甲碧桂園、萬科和恒大,全年銷售額也只有五千多億元。

但一到2018年,問題來了。

隨著樓市調控的不斷深入和去杠杆的推進,房企“融資難”成爲共性問題,銀行信貸收縮、拿地款融資通道被封、國內發債暫停、海外發債和信托融資成本高漲。

比如富力地産,今年以來連續四次發債失敗,只得通過股權增發等手段,爭取資金上的喘息空間。

再比如恒大,11月份發債年利率已經高達13.75%,接近過去的兩倍,可見對資金的渴望有多麽迫切。

除了市場融資,資金的來源還有銷售回款。但是在房子不好賣的情況下,回款也成了問題。爲此,一些開發商不惜違規操作。

2018年10月,華夏幸福旗下孔雀城一名銷售說,在北京周邊的大廠縣,沒有購房資格的人也能買普通住宅。需要交全款,之後交房,等社保納稅證明的年限夠了再過戶。但萬一購房者交了全款卻沒拿到房子的産權,錢打了水漂怎麽辦?銷售對這一點卻避而不談。

2018年12月,北京一在售樓盤的銷售人員透露,該樓盤支持首付分期,前期先交一半,剩下的年後再交。

“年底了,所有的開發商都是一個套路,都在沖刺任務、加速回款。”這名銷售說。

對房企來說,如果融不到錢,回款又慢,就只能躺在幹涸的資金池裏等待救援。再加上債務重壓,就更加難以呼吸。

“今年上半年房企資産負債率達到了80%(紅線),少數房企由于杠杆率過高,無法支撐企業的規模擴張,最終導致現金流斷裂和債務違約。”中國房地産業協會會長劉志峰說。

再來看一下富力地産,其2018年三季度報顯示,有息負債高達1556億元。約63億元的賬面資金,尚不足以支付未來一年的財務成本。

據恒大研究院數據,2018年上半年,除去民間融資和類金融機構貸款,中國房企的有息負債余額高達19.2萬億元,相當于我國GDP的四分之一。而未來四年是債務的集中兌付期,房企的資金壓力將持續加大。

如果說樓市上行期的債務擴張是彎道超車的利器,那麽下行期的債務擴張則無疑于給自己埋雷。

就在不久前,房地産行業巨頭萬科喊出了“活下去”的口號,讓同行看了瑟瑟發抖。且不管萬科是假哭慘,還是真喊疼,如果連負債低、現金流健康的萬科都活不下去了,那大批的中小房企該如何過冬呢?

調控會松綁嗎

又一個微妙的變化發生在2018年11月,房企融資出現回暖迹象。

中原地産研究中心統計數據顯示,11月,全國多家房地産公司密集獲准發行大額融資,合計數額已經超過1000億,萬科、保利、陽光城、新城控股等數十家房企通過多種形式獲得融資。

房貸利率也開始“刹車”。多個一二線城市的部分銀行房貸利率下調,放款速度也普遍加快。

據融360最新報告,11月,全國首套房貸款平均利率爲5.71%,環比首次出現持平上月的情況,2017年以來連漲22個月的全國首套房貸利率終于停下了腳步。

調控政策亦明顯減少。據不完全統計,11月以來,各地房地産調控政策發布約20次,相比之前每月平均40次的水平明顯減少。

房企頻繁獲得融資、房貸利率下調、調控政策減少,這能否視作調控放松的先兆?

“近期房企發債獲批的確有所提升,但不能直接理解爲就是調控放松。”58安居客房産研究院首席分析師張波說。

“一是前三季度融資嚴重不足,引發四季度融資壓力劇增,在衆多房企前有開發資金需求、後有償債壓力的背景下,融資只能變得更爲激進;二是從國家對于房企資金的監管來看,並未出現松動的明顯信號。”他說。

張波認爲,房貸利率下調的深層次原因並非是調控放松。從目前房貸利率下調的時間點和節奏來看,和下半年央行多次定向降准、釋放市場流動性有著直接關系,未來利率依然存在一定的下調空間,尤其是對首套房貸利率的優惠力度還有望繼續增加。

調控政策方面,中原地産首席分析師張大偉認爲,房價漲幅明顯放緩是約束性政策減少的最主要原因。不過,雖然調控政策已經見底,但依然將在底部運行一段時間。

“今年7月31日,中央政治局會議明確提出堅決遏制房價上漲,這意味著調控不可能三至五個月就變向,持續三個季度左右是大概率事件。如今調控政策已經企穩,不再加碼,但也暫時不會放松。”易居房地産研究院副院長楊紅旭說。

很多人關心,未來房價怎麽走?

社科院12月發布的報告指出,明年房地産市場小幅調整是大概率事件。未來一年,一二線城市總體上市場上行壓力有所增加,未來趨勢由增長主導;三四線城市市場向下的壓力加大,庫存可能再度增加。

回顧近10年,全國樓市有過兩次大幅降溫,一次是2008年,受全球金融危機影響,另一次是2014年,原因是經濟下行壓力加劇,但兩次終究只是房價上漲大趨勢中的短暫回調。

 

發布時間:2018/12/18 13:49:00,來源:腾讯

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